今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在不確定性的周期中，逐漸顯露出部分確定性。

今年兩會(huì)期間，住建部明確指出，構(gòu)建發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策，在新模式下今后拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)?？梢哉f(shuō)，國(guó)家給房企在頂層維度指出明確方向，即用新模式實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在地產(chǎn)黃金年代，房企普遍采用“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”發(fā)展模式，這種模式已經(jīng)難以為繼。當(dāng)下房企要想順勢(shì)而為，穿越周期，必須采用新的發(fā)展模式降低負(fù)債、穩(wěn)定現(xiàn)金流、提升收入和利潤(rùn)，從“大”轉(zhuǎn)向“強(qiáng)”、從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量。

只是對(duì)于房企而言，究竟應(yīng)該如何構(gòu)建新發(fā)展模式？瑞銀在研報(bào)中表示，大型開(kāi)發(fā)商需要將其業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)模式，類似于華潤(rùn)置地、龍湖。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，龍湖集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等頭部房企動(dòng)作的確更為迅速，已經(jīng)走出各種發(fā)展模式?！兑稽c(diǎn)財(cái)經(jīng)》觀察到，這些頭部房企的布局有一個(gè)共性，即都集中在：

開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

具體而言，就是從過(guò)去以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造為主的單一價(jià)值創(chuàng)造，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化的價(jià)值創(chuàng)造。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是基本盤要保持穩(wěn)健，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)是“第二曲線”要獲得增長(zhǎng)。

驅(qū)動(dòng)這“三駕馬車”構(gòu)成的新發(fā)展模式，能夠幫助房企穿越不確定性周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

開(kāi)發(fā)要“保持穩(wěn)健”

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，依然是大部分房企的基本盤，并且今年以來(lái)整體出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅在連續(xù)一年擴(kuò)大后，首次轉(zhuǎn)為收窄。這意味著隨著國(guó)家支持政策的助力和部分房企的積極進(jìn)擊，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)或?qū)⒅饾u平穩(wěn)。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企穩(wěn)的形勢(shì)下，各家房企必須首先保持自身基本盤的穩(wěn)定，才有機(jī)會(huì)挖掘到新增量。那么，房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)究竟如何？

財(cái)報(bào)，成為一個(gè)絕佳的觀察窗口。

截至3月31日，15家重點(diǎn)上市房企都已經(jīng)發(fā)布了2023年財(cái)報(bào)。在營(yíng)收方面，8家重點(diǎn)房企營(yíng)收突破1000億元大關(guān)，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地和中海位居前三，龍湖以1807.4億元的成績(jī)位列第四。凈利潤(rùn)方面，華潤(rùn)置地（313.7億元）、中海（256.1億元）、龍湖（128.5億元）、萬(wàn)科（121.6億元）、保利（120.4億元）5家均超百億，不過(guò)也有4家房企未能實(shí)現(xiàn)盈利。

比起業(yè)績(jī)，現(xiàn)金流安全更為重要，其已經(jīng)成為房企的生命線。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2023年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，龍湖全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流史上首次為正。華潤(rùn)置地管理層表示，堅(jiān)持量入為出，把現(xiàn)金流安全作為第一原則。招商蛇口強(qiáng)調(diào)按照每周、每月、每季度的現(xiàn)金流，推算下季度的開(kāi)工。總體上，這幾家房企的現(xiàn)金流保持著健康和穩(wěn)定。

能改善現(xiàn)金流的關(guān)鍵，在于降低債務(wù)和提升回款，相當(dāng)于“開(kāi)源節(jié)流”。截至2023年末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，管理層稱將在未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上；2023年底，龍湖有息負(fù)債余額1926.5億元，較2022年減少154億元，中海有息負(fù)債減少127.2億元?；乜罘矫?，萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)置地均實(shí)現(xiàn)銷售回款率超100%，中海回款率為99%。

提升回款的核心是要提升交付力，因?yàn)槠浼饶芨斓鼗鼗\受監(jiān)管的資金，又能增強(qiáng)購(gòu)房者信心，為進(jìn)一步提振銷售提供助力。比如，2023年萬(wàn)科交付近29萬(wàn)套新房，龍湖交付14萬(wàn)套房源，20%提前一個(gè)月以上交付，為鞏固現(xiàn)金流的安全壁壘打下了基礎(chǔ)。

長(zhǎng)期來(lái)看，房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要持續(xù)保持穩(wěn)健和實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升，關(guān)鍵在于土儲(chǔ)的聚焦和精準(zhǔn)。聚焦是為了把握結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)，把資源精準(zhǔn)投向國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，以市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)效益提升。這些重點(diǎn)區(qū)域主要是人口持續(xù)流入、住房和改善需求較大的高能級(jí)城市，能為房企持續(xù)創(chuàng)造增量。

2023年，不少房企的銷售成績(jī)主要來(lái)自高能級(jí)城市。比如，龍湖全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1734.9億元，合同銷售面積1079.6萬(wàn)平方米，位居行業(yè)第九（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞），其中95%的銷售來(lái)自一二線城市。招商蛇口簽約銷售金額2936.35億元，“強(qiáng)心30城”簽約銷售額占比91%。

另外，不少房企還在堅(jiān)持投資聚焦，深耕核心城市。2023年，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中，二線城市占比達(dá)到64.8%，一線城市占比21.0%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，2023年華潤(rùn)置地新增拿地項(xiàng)目68個(gè)，一、二線城市投資占比92.8%，龍湖全年累計(jì)新增31幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，現(xiàn)在龍湖有77%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。

可以說(shuō)，精細(xì)的財(cái)務(wù)管理、精心的債務(wù)安排和精準(zhǔn)的土儲(chǔ)分布，能夠穩(wěn)固房企的基本盤，助力穿越周期。

經(jīng)營(yíng)要“輕重并舉”

要更為順利地穿越周期，僅僅依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還是不夠的。

可以看到，香港許多較為成熟的開(kāi)發(fā)商如新世界、新鴻基、恒隆等，都是綜合性的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。它們不僅布局開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還布局物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。不同于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)周期性波動(dòng)的特征，以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為主的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能夠帶來(lái)更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和可觀的利潤(rùn)，抗周期能力更強(qiáng)。比如新鴻基先是在20世紀(jì)穿越香港樓市的各種周期，其后進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)也一路前行。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，內(nèi)地房企的業(yè)務(wù)重心也將從前端開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向后端運(yùn)營(yíng)與服務(wù)。在此形勢(shì)下，房企也要將經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)跟開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)定基本盤，提升品牌影響力；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流和較高的盈利水平。

中指研究院發(fā)布的《2024百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》就發(fā)現(xiàn)，2023年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，并非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比提高，而是一方面持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤(rùn)，另一方面持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。

不少內(nèi)地房企已經(jīng)把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展成了“第二曲線”，成為新發(fā)展模式中的重要組成部分。其中，龍湖、華潤(rùn)置地、招商蛇口等房企表現(xiàn)的較為出色。

比如，華潤(rùn)置地構(gòu)建了開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的“3+1”業(yè)務(wù)模式。龍湖形成開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，并且形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道業(yè)務(wù)，招商蛇口則形成了“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+城市服務(wù)”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

在這些模式推動(dòng)下，一些房企也獲得了穩(wěn)中增長(zhǎng)的成績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2023年龍湖運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，占集團(tuán)收入比例約為14%，占?xì)w母核心凈利的比例超過(guò)60%。龍湖期待未來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的貢獻(xiàn)能夠過(guò)半，屆時(shí)就真正完成了轉(zhuǎn)型。

2023年，華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4274.6億元，同比增長(zhǎng)19.2%。與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，去年招商蛇口的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)分別錄得漲幅40.58%、14.37%，處于發(fā)展上升期。

一些中小房企也在布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，但往往成效不佳。事實(shí)上，要把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)做好關(guān)鍵在于兩件事：協(xié)同效應(yīng)和高質(zhì)量發(fā)展。

首先，房企不應(yīng)該獨(dú)立發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，而是要把各項(xiàng)業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)形成協(xié)同效應(yīng)，創(chuàng)造“1+1>2”的效果。

比如，龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)由商業(yè)投資與長(zhǎng)租公寓航道組成。2023年全年，龍湖就實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)收入129.4億元，同比增長(zhǎng)8.9%。細(xì)分來(lái)看，截至2023年12月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)20座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)88座。龍湖冠寓累計(jì)已開(kāi)業(yè)12.3萬(wàn)間房源，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率提升至95.5%。

同樣的，華潤(rùn)置地的購(gòu)物中心和寫字樓也在產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)——寫字樓為購(gòu)物中心帶來(lái)客流量，購(gòu)物中心為寫字樓白領(lǐng)帶來(lái)更好的消費(fèi)體驗(yàn)。2023年，華潤(rùn)置地旗下76座在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1638.7億元，同比增長(zhǎng)44.2%，旗下寫字樓出租率提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%。

除了要實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的成熟度和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量也很關(guān)鍵，其影響著目標(biāo)人群的最終體驗(yàn)，進(jìn)而決定著經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的規(guī)模。

比如，龍湖在一二線城市打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，已經(jīng)成為很多城市、區(qū)域的消費(fèi)中心。物管航道上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在持續(xù)提升市場(chǎng)化拓展規(guī)模及質(zhì)量，高品質(zhì)打造多個(gè)樣板項(xiàng)目，持續(xù)位居行業(yè)第一梯隊(duì)。

總體上，通過(guò)“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展模式，然后通過(guò)協(xié)同效應(yīng)和高質(zhì)量發(fā)展打造經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，這也將進(jìn)一步加強(qiáng)房企穿越周期的動(dòng)力。

未來(lái)要“瞄準(zhǔn)新質(zhì)”

面對(duì)未來(lái)，房企要持續(xù)穿越周期、不斷實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，還必須依靠新質(zhì)生產(chǎn)力。

國(guó)家已經(jīng)明確提出，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求和重要著力點(diǎn)。新質(zhì)生產(chǎn)力，重點(diǎn)在“新”與“質(zhì)”?！靶隆笔侵赶鄬?duì)于傳統(tǒng)生產(chǎn)力而言，涉及的領(lǐng)域新、業(yè)態(tài)新、模式新?！百|(zhì)”，則是指其科技含量高。

對(duì)于房企而言，應(yīng)該在哪些新領(lǐng)域提升科技能力呢？目前來(lái)看，輕資產(chǎn)模式的代建領(lǐng)域成為目標(biāo)之一。

簡(jiǎn)單說(shuō)，代建就是由有開(kāi)發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開(kāi)發(fā)能力的代建方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利。對(duì)于房企而言，代建業(yè)務(wù)意味著傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)能力有了新落點(diǎn)，也能給運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。

在約40個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”措施、地方城投平臺(tái)手持大量?jī)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)等多重因素之下，代建行業(yè)開(kāi)始產(chǎn)生更大想象空間。去年以來(lái)，代建市場(chǎng)尤為活躍。中指研究院發(fā)布的《2024百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2023年房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)的趨勢(shì)，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積預(yù)計(jì)為17312萬(wàn)平方米，較2022年大幅增長(zhǎng)56.3%。

不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少已有超過(guò)90家房企開(kāi)展了代建業(yè)務(wù)。2023年，招商蛇口新增28個(gè)代建項(xiàng)目，合計(jì)管理面積約269萬(wàn)平方米。華潤(rùn)置地代建板塊累計(jì)在管項(xiàng)目達(dá)到338個(gè)，建筑面積達(dá)到約6393萬(wàn)平方米。

2023年，龍湖智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)收入19.7 億元，新增簽約代建項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積1064萬(wàn)平方米，累計(jì)獲取代建項(xiàng)目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)平方米。

在眾多選手涌入的形勢(shì)下，房企如何在代建領(lǐng)域獲得更多增量？事實(shí)上，由于代建涉及設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，考驗(yàn)著房企全方位的綜合開(kāi)發(fā)能力，這一方面需要房企在各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間實(shí)現(xiàn)高度協(xié)同、相互賦能，另一方面需要具備更強(qiáng)的科技實(shí)力。

眾多房企當(dāng)中，華潤(rùn)置地、龍湖在這兩方面的布局較為突出。比如，華潤(rùn)置地在進(jìn)行代建業(yè)務(wù)拓展時(shí)，會(huì)將政府代建與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資源及能力打通，形成合力；龍湖龍智造則聚合五大業(yè)務(wù)“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智精工、千丁數(shù)科，各自相互協(xié)同助力未來(lái)城市營(yíng)造。

要提升代建能力，除了協(xié)同效應(yīng)還需要提升科技能力。2023年初發(fā)布的《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》中就提出，要打造中國(guó)建造升級(jí)版，推動(dòng)工程質(zhì)量管理、建筑信息模型、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用等高質(zhì)量發(fā)展。拿龍湖龍智造里的龍智精工來(lái)說(shuō)，其自主研發(fā)9大裝配式產(chǎn)品系統(tǒng)，沉淀157項(xiàng)工藝工法，能夠?qū)崿F(xiàn)EPC綜合管理提效20%，整體工期縮短20-30%。

可以說(shuō)，代建成為房企穿越周期中挖掘增量的一大方向。不過(guò)，要真正把增量拿到手，還是要靠協(xié)同效果和新質(zhì)生產(chǎn)力說(shuō)話。

結(jié)語(yǔ)

盡管房地產(chǎn)還在壓力中前行，但其依然被國(guó)家視為支柱產(chǎn)業(yè)，樓市依然是10萬(wàn)億的龐大市場(chǎng)。

眺望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將在新發(fā)展模式的引導(dǎo)下逐步回歸健康和理性。對(duì)于房企而言，也要順勢(shì)而為找到最適合自己的新發(fā)展模式，堅(jiān)持做到開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)“輕重并舉”，讓“三駕馬車”齊齊發(fā)力。

分化依然在快速進(jìn)行，那些迅速調(diào)整自己適應(yīng)行業(yè)變化的房企，才有機(jī)會(huì)穿越周期。