文丨秦佳麗? 編輯丨李壯

“穩樓市”政策持續發力，華發股份等房企大舉收儲。

繼3月5日政府工作報告提出“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”；3月11日，自然資源部、財政部發布了關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知，要求明確發債要求及資金使用主體，完善專項債券申報審核流程，做好資金和收益的綜合平衡。

近一年來，推進盤活存量商品房和閑置用地，已成為樓市調控的重要途徑，助推去庫存和房企資金回籠。譬如，2024年，合肥城建向地方國資平臺“打包”出售商品房回籠資金33億元，背靠珠海國資的華發股份更是直接進場收儲商品房。有業內人士表示，“給予城市政府更大自主權”是重大政策突破，意味著2025年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、推進樓市止跌回穩具有重要的意義。

收儲工作成樓市重點

“擴大城市政府自主權”是重大突破

伴隨“穩住樓市”首次寫入政府工作報告，系列政策調控正持續推動房地產市場止跌回穩，“收儲”也成為2025年樓市調控重點。

今年政府工作報告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權；擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

自然資源部、財政部也于近日發布了關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知，要求各地優先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應納入土地儲備計劃。存量閑置土地包括，企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的房地產用地，以及其他符合收回收購條件的土地。2024年11月7日之后供應的土地不列入存量閑置土地范圍。用于土地儲備的地方政府專項債券資金只能由納入名錄管理的土地儲備機構使用，實行專款專用、封閉管理，專項用于土地儲備工作。

事實上，近一年來，消化存量和優化增量已成為樓市調控的重要抓手。2024年“5·17會議”提出，央行擬設立3000億元保障性住房再貸款，用作支持地方政府收購已建成未出售的商品房。2024年末中央經濟工作會議提出“盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作”，推進調整樓市供需結構。

目前收儲存量商品房已取得進展。據統計，截至今年2月，全國已有超過60個城市表態支持“收儲”工作，其中貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。不過，該輪商品房收儲中，收購主體主要局限于地方國企，基本收購單元多要求“整幢、整單元”，收購用途多用于建設保障性租賃住房。

存量土地收儲案例自2024年下半年開始落地。據中指院監測，截至今年3月8日，各地公示第一批擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數量已接近240宗，擬收儲價格超450億元。其中廣東省率先發行超300億元專項債用于回收閑置存量土地。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉就此表示，目前存量房、存量土地收儲兩項工作其實都處于初級階段。如果后續存量商品房及存量土地收儲兩項政策能夠大范圍落地，那么對于樓市去庫存、減輕房企壓力是很好的路徑。

“商品房收儲概念提出得較早，2024年5月高層會議支持地方政府收購已建成未出售的商品房用于建設保障性住房，到目前為止已將近一年。其間各地以國企為主體進行收購，標的選擇比較謹慎，買賣雙方存在價格博弈。”張宏偉介紹，“土地收儲方面，目前局限于越秀等少數地方國企或混合制企業，政府對收儲地塊也有要求，比如地塊要“干凈”、背后沒有抵押和債務。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，今年政府工作報告在推進收購存量商品房方面表示“給予城市政府更大自主權”，這是重大的突破。

“近期土地收儲獲得了進展，房屋收儲雖然提出得早，卻沒有明顯進展——主要要求各地需有2家國企來承擔，堅持市場化、法制化、資金平衡的原則，按照‘白菜價’收購，即‘土地劃撥成本+建安+5%的利潤’等，導致收購其實難以推進。”李宇嘉認為，“此次明確存量商品房收購主體、用途、價格地方可以自主，意味著2025年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、穩定房屋價格，進而穩定市場預期，實現止跌回穩具有重要的意義。”

合肥城建獲“打包”收儲

華發股份斥資上百億進場“收房”

盡管各地城市政府商品房收儲“自主權”有待進一步擴大，但伴隨2024年央行設立3000億元保障性住房再貸款，“國家隊”收購已建成未出售商品房、用作配售型或配租型保障性住房的案例已逐漸增多。其間部分房企樓盤得以“打包”出售，加快了銷售速度和現金回籠。

2024年11月，合肥城建以超33億元總價“打包”出售2318套商品房，國資平臺收購用作人才租賃房。據合肥城建公告，集團旗下三大項目公司，對應新站區琥珀菁華里、瑤海區琥珀東樾里、長豐縣尚陽里項目，分別與合肥安居控股集團旗下的合美租賃、賓享家租賃、承悅租賃公司簽訂了《商品房買賣合同》，金額共計33.32億元。

不過，該輪收購價格與市場價相比略有折扣。據公告，菁華里項目的交易標的面積為85395.7平方米，交易金額暫定為126947.85萬元；東樾里項目標的面積74029.97平方米，交易金額暫定為135767.33萬元；尚陽里項目的標的面積74817.45平方米，交易金額暫定為70472.02萬元。以此測算，前述項目的交易均價分別為14866元/平方米、18340元/平方米、9419元/平方米。

據房天下等中介信息，上述城建琥珀菁華里、東樾里、尚陽里項目于2022年~2023年間開盤，市場參考均價分別為15000元/平方米、18734元/平方米、11000元/平方米。以此測算，此次合肥市安居控股集團收儲合肥城建旗下項目，折價幅度約在“85折”至“99折”之間。

合肥城建方面介紹，若合同順利履行，將加快公司房產銷售速度，對公司現金流以及經營業績產生積極影響。交易對手方是合肥最大的國有租賃住房運營平臺，致力于提供租賃型人才住房。

除了作為資產出售方獲得現金回籠，還有千億級房企作為收購方直接下場收儲，背靠珠海國資的華發股份便一直走在行業前列。

2024年8月，華發股份拿下母公司“大單”。據公告，華發股份擬與華發集團或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過120億元。至于價格確定方式，將根據具有相應資質的資產評估公司出具的資產評估報告，確定最終交易價格并簽訂正式合同。

此次收購存量商品房，華發股份能夠實現多方面的目標，包括去化市場存量、承擔公共職能等。企業公告介紹，此次交易對公司存量資產盤活、銷售和現金流增長具有積極影響，符合公司的發展戰略以及全體股東的利益。

廣東率先發行土地收儲專項債券

越秀成土地收儲“大戶”

閑置土地收儲方面，自2024年下半年以來，部分城市已開始探索收儲與盤活新路徑。目前各地土地收儲對象以央國企參與居多，如中國金茂、越秀地產、萬科、華潤置地等開始密集落地。

從收儲模式看，目前土地收儲多奉行“收回—調規—再供應”模式，即地方土地部門將土地收回后，改變用地屬性、容積率等出讓條件，部分地塊進行重新出讓。通過閑置土地的收儲，不僅能夠增加房企營運資金，還有助于加速資產盤活、調整存貨結構、實現低毛利項目的出清。

在收儲價格方面，回收土地的折扣多在8折以上。以今年率先發行專項債券資金用于回收閑置存量土地的廣東省為例，據中指研究院監測，廣東各地公示的第一批擬回收土地項目中，有約70%的地塊擬收儲價格與此前成交價的比值在0.8-1.0之間。

截至目前（3月14日），越秀地產則是獲得收儲規模最高的一家房企。在首創“地票”退地模式的廣州，2024年8月底以來，廣州收回越秀地產多宗地塊，合計“退回”越秀地產135億元資金，其中120億元通過票據形式支付，票據可用來購買當地新出讓地塊。

據越秀地產公告，2024年8月，廣州市土地開發中心向越秀收回廣龍地塊的三幅土地，代價為70億元；9月，廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心向越秀收儲暨南大學北側地塊二土地的土地使用權，代價約50.03億元。補償方式為土地開發中心提供等值的應付票據，應付票據可用于購買廣州市（區）本級土地。

目前越秀地產還是存量土地盤活的代表。2024年12月，越秀地產以底價20.23億元摘得廣州大干圍地塊。在這之前的一個多月，大干圍地塊本是廣州市土地開發中心對越秀地產完成收儲的標的，收儲代價約15.29億元，并對越秀予以現金形式補償。此次土地“回爐”后再被越秀地產購入囊中，較之前收儲價格上漲5億元；與此同時，新地塊進行了規劃調整，規劃用途從零售商業、商務金融以及批發市場變為居住用地，容積率從8.03/7.38調整為4.2。

除了越秀地產，時隔四年在廣州拿地的萬科，也是當地政府收儲的“大戶”。2024年12月，萬科以28.8億元總價摘得的廣州南站商務區3宗地塊，曾經本就為萬科持有，后續因軌道交通建設等客觀原因導致部分留用地塊不具備開發條件，于2023年底被政府收儲并調整規劃，提升住宅占比面積，并于近期重新掛牌出讓。前期作為土地整備方的萬科拿下該地塊并無懸念。

伴隨“穩住樓市”首次寫入政府工作報告、各地城市政府收儲獲得更大自主權，未來收儲模式有望更加多元，收儲資金也將更加豐富，助推樓市供需結構調整提速。

（本文已刊于03月15日出版的《證券市場周刊》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）