3月17日，國家統計局發布《2025年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，南京新房價格環比上升0.5%領跑，自2024年11月起已經連續上漲4個月。

然而，整體市場企穩回暖的同時，南京部分樓盤卻掀起了一輪價格戰，這種兩極分化的現象引發了市場的廣泛關注。

庫存壓力下的價格戰

3月9日，南京本地國資房企南京高科旗下項目高科紫堯星院突然宣布以1.8萬/㎡起的價格“拋售”，而該項目首開時均價高達3.1萬元/㎡，競拍地價為19713元/㎡，房價比地價還便宜。

這一“骨折價”策略讓高科紫堯星院成為南京的網紅熱盤，銷售人員表示，“周末來了幾千人，都擠滿了。兩天賣了200套房，都是90后、00后來買房。一個周末就基本把兩棟樓清空了。”南京網上房地產數據顯示，截至3月17日，高科紫堯星院入網總套數為206套，目前總認購數已達159套，總成交數為21套，銷售勢頭火爆。

然而，這背后的降價舉措實則是企業的無奈之選。據了解，在大幅降價之前，高科紫堯星院曾經歷了接近兩年的“封盤期”。2023年2月項目首次開盤，推出了兩棟樓206套房，折后銷許均價約為30981元/㎡，但當時僅賣出了十幾套。原因在于，高科紫堯星院所處的堯化門板塊距離主城較遠，居住配套相對滯后，且項目自身產品設計也未能跟上樓市的迭代步伐，因此去化情況一直不容樂觀。

無獨有偶，位于河西奧體板塊的紫輝時代廣場也遭遇了類似的困境。盡管該樓盤地理位置優越，擁有金中實小和中華中學上新河初級中學的雙學區配置，但其屬于65年產權的酒店式公寓，產權已縮水23年，容積率高達6.58，得房率僅70%左右。由于戶型設計偏大、總價優勢不明顯，項目銷售一直難以起量，最終也不得不選擇5折賣房，總價從350萬元起步降至165萬元起步。

為何南京房價整體呈現企穩回暖的態勢，但部分樓盤仍選擇降價促銷？最大原因由于南京樓市的庫存壓力。

據《每日經濟新聞》報道，截至2025年1月末，南京市新建商品住宅庫存面積高達825萬平方米，其中70平方米以下的小戶型公寓庫存積壓尤為嚴重，去化周期漫長。專家分析指出，這一庫存問題主要源于市場需求萎縮、投資客逐漸退場以及供需結構失衡等多重因素的疊加影響。

克而瑞監測數據也顯示，盡管截至今年1月末，全國50個重點城市的狹義庫存量同比下降了11%，但南京樓市的狹義庫存去化周期仍超過20個月，顯示出其面臨的庫存壓力之大。特別是70平方米以下的小面積段房源，庫存積壓情況尤為突出，郊區個別板塊的庫存量甚至較2024年底還有所上升。

“好房子”走出獨立行情

與此同時，南京高端住宅市場卻上演著截然不同的劇情。2025年開年以來，南京多個定位“頂豪”的改善型項目逆市走強，以堅挺價格走出獨立行情：中堃置業江心洲賢坤花園單價突破6.4萬元/㎡即將清盤，其老門東G10項目更傳出單價破8萬、總價2000萬起跳的消息；金基開發的紫金山下“山和月”與綠城合作的鼓樓濱江“沁百合”，5萬元/㎡的放風價同樣引發市場高度關注。

這些現象級項目的熱銷，折射出房地產市場正在發生的深刻變革。在住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的升級浪潮中，安全、舒適、綠色、智慧的高品質住宅也正成為穿越周期的“硬通貨”。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年最大變化是一大批改善型新盤入市，特別是密度較低、配套完善、品質優良的“好房子”項目。

南京樓市的表現不僅反映了當地市場的獨特情況，也折射出全國房地產市場的一些新趨勢和變化。

從全國范圍來看，樓市正邁向止跌回穩。2025年2月，在70個大中城市中，有18個城市新房價格環比上漲，3個城市二手住宅價格環比上漲。盡管受春節銷售淡季等因素影響，各線城市商品住宅銷售價格總體穩中略降，但從同比數據來看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄，表明在政策利好和市場基本面改善的背景下，市場信心正在逐步增強。

此外，“好房子”時代已正式拉開帷幕，2024 年下半年以來，超 30 個城市發布新版城市規劃管理技術規定，“好房子”也在今年首次被寫進政府工作報告。

“好房子”項目的供不應求也正成為市場的一大亮點。以成都為例，銷售中介表示，目前成都每個區域只有一兩個“好房子”項目，但銷售情況卻異常火爆。嘉禾桂府兩次開盤均采取搖號銷售，當日即告售罄；麓湖麗世縵華雖然還未取得預售許可證，但已被預訂了20多套，看房驗資門檻也高達300萬元。