蘇州樓市的現狀可以用“低迷”二字來形容。

為了拯救這一困境，蘇州市住建局在3月10日攜手相關金融機構，推出了“三低一寬”特色化金融產品，并疊加人才房票政策，試圖為青年人、新市民購房置業開辟新的道路。

市場低迷，有豪宅降價千萬

早在2024年，蘇州市區新建商品住宅的成交量便大幅下跌，全年成交量約為429萬平方米，與2023年相比，跌幅高達26%。成交均價也未能幸免，約為2.66萬元/平方米，同比下跌約5%，這不僅是近年來的首次價格下滑，更是市場降溫的明顯信號。

然而，步入2025年，蘇州樓市依舊籠罩在低迷的陰影之下。盡管1月底政府延續了購房契稅補貼政策，但市場的反應卻如同石沉大海，政策成效微乎其微。據永聯行數據顯示，2月份蘇州新房住宅簽約量僅為1384套（含政策性住房），與上月相比下滑了3.28%，盡管同比上漲了26.39%，但這樣的漲幅在當前的市場環境下顯得微不足道。

更令人擔憂的是，價格方面并未出現任何回暖的跡象。貝殼找房APP追蹤的二手房成交均價數據顯示，2月份二手房的成交均價已經跌破1.7萬元/平方米，僅為1.65萬元/平方米，環比下跌了10.8%。這一跌幅不僅讓人咋舌，更凸顯出市場信心的嚴重缺失。

從掛牌數據來看，這種降價趨勢并非個例。2月份掛牌的二手房中，降價房源多達64330套，而漲價房源則寥寥無幾，僅有4305套。這清晰地表明，大多數房東和業主已經認識到市場的嚴峻形勢，紛紛選擇降價以盡快實現房屋脫手。

對于這一現象，克而瑞蘇常區域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師戈文問給出了自己的解釋。他認為，這一價格下跌屬于結構性下跌，主要受到1月別墅項目集中網簽的影響。由于別墅項目價格高、基數大，因此當這些項目在1月集中網簽后，2月的環比降幅自然會顯得較大。

然而，這種結構性因素并不能掩蓋整體市場的下行趨勢。在新房市場方面，2025年2月市區新建商品住宅的成交均價約為24093元/平方米，環比下降約24%，同比下降約6%。為了應對這種困境，大部分樓盤紛紛采取了“以價換量”的策略。即便是核心區的改善型樓盤，也難以在這樣的市場環境下獨善其身。它們不得不通過降價來吸引購房者，以盡快實現銷售回籠資金。

二手房市場的價格戰則更為激烈。貝殼找房APP的統計數據顯示，今年2月該平臺累計成交了3468套二手房，雖然成交量環比增長了63.7%，但成交均價的環比下跌卻達到了10.8%。在掛牌房源方面，降價房源的數量更是高達64330套，環比增長約157.6%。這樣的數據無疑再次凸顯出市場的低迷和購房者的觀望情緒。

除了價格下跌和市場低迷外，庫存壓力也是蘇州樓市面臨的一大難題。截至今年2月底，蘇州市區的新房庫存約為577萬平方米，去化周期約為15.5個月。這意味著即使在當前的銷售速度下，也需要一年多的時間才能將庫存消化完畢。而二手房市場的掛牌量也持續處于高位，市場供求失衡的狀況十分明顯。新開盤項目的去化表現同樣欠佳，主城區新開盤的去化率僅在3成左右。

“三低一寬”能否破解困局？

面對困境，蘇州推出的“三低一寬”政策則在近期成為關注焦點。

所謂“三低”，即低首付（15%）、低利息（最低商業貸款利率3%）、低月供；“寬期限”則指“前五年每月最低歸還100元本金，延長購房者的本金還款期限”。

蘇州市官方以吳中區本科學歷購房者為例，對這一政策進行了詳細解讀。若購買200萬元新房，首付30萬元中，人才房票可抵用8萬元，購房者實際只需自付22萬元。對于剩余的170萬元房貸，按照3%的利率采用“等額本金”還款方式計算，普通房貸客戶首月需還款8972元。而選擇特色化金融產品的客戶，在前五年每月僅需償還本金100元，首月合計還款4350元，與普通房貸相比，首月月供減少了約51%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這一政策對購房者和房企都產生了積極影響。對于購房者而言，前五年沒有還款壓力，減負效果顯著，能夠實實在在地提高他們的買房積極性；而對于房企來說，這一政策有助于更有效地去庫存。總體而言，該政策有助于促進房地產市場的止跌回穩。

然而，政策能否真正扭轉樓市頹勢仍面臨諸多挑戰。首先，市場信心的恢復需要時間，購房者對市場的預期較為謹慎，即使購房門檻降低，也未必會迅速轉化為實際購買行為。其次，庫存壓力依然較大，供求關系的調整需要綜合施策，僅靠金融政策創新難以完全解決。此外，房企也需要根據市場變化進行產品調整和營銷策略優化，以更好地適配市場需求。

同時，此次新政也引發了不少爭議。有人擔憂前五年低月供可能會導致后期還款壓力劇增。此外，若房價持續下跌，購房者是否面臨“負資產”風險？