來源：商訊雜志社

撰文：李柏

揚州邗江區瓜洲鎮內，毗鄰長江的潤揚濕地公園每年吸引不少游客來此野營度假。作為揚州市政府重點打造的瓜洲古鎮旅游度假區的重點項目之一，潤揚濕地公園不僅包含公園和風景區，周邊還建設有高爾夫球場與地產項目。

前不久，有知情人向《商訊·公司金融》反映稱：潤揚濕地公園旁有一處別墅項目——芳甸，該項目已建成早已被禁止開發的獨棟別墅產品，且容積率遠低于住宅1.0的紅線，只有0.38左右。

對此情況，《商訊·公司金融》實地探訪發現，芳甸項目為恒通建設集團獨立開發，項目中確實包含獨棟別墅產品，且售樓處也將0.378的容積率當作銷售賣點。不過，對于該項目的問題，揚州市自然資源和規劃局邗江分局一直沒有正面回應項目具體情況，只表示：項目合規，沒有問題。

省級濕地公園內蓋起獨棟別墅？

芳甸項目位于揚州南部臨近長江的瓜洲鎮，項目緊鄰揚州潤揚濕地公園，該公園臨長江而建，與鎮江隔江而望，宋代詩人王安石行至此地時，也留下了《泊船瓜洲》這一傳世詩句。從外部環境看，這里確實符合人們對舒適環境的向往——遠可眺長江、近可覽濕地。

據公開信息顯示，芳甸項目包含獨棟別墅19棟，組院（雙拼）別墅53棟，聯排別墅8棟，單套戶型面積在380-1220㎡不等，戶均占地約2.15畝。

《商訊·公司金融》在項目實地看到，芳甸的別墅整體外觀設計為歐式風格，外立面為石材，地上2-3層，建筑外有圍墻環繞，雙拼別墅戶型有地上車庫；項目內房源基本都已交付，部分業主已經裝修入住，但總體而言空置率較高。

據本地人的描述，芳甸項目是在潤揚濕地公園建成幾年之后才開始開發的。從該公園的建設單位——揚州市邗江城建集團（以下簡稱：邗江城建）的官網信息中可知，該濕地公園規劃占地面積約220公頃，于2004年11月正式開工，2005年4月全面建成。

此外，該資料中還提到，潤揚濕地公園處于濱江地帶，灘涂遍布，蘆葦蕩漾，群鳥棲息，擁有保存完好的生態濕地環境。正因這優異的生態條件，2005年年底，潤揚濕地公園就被批復成為省級濕地公園一員。

成為省級濕地公園后，潤揚濕地公園的身份就不再簡單，它需要承擔起濕地保育、科普宣教等相關義務。同時，為了防止生態環境被破壞，省級濕地公園也和國家級森林公園一樣，園區范圍內不允許進行礦產、房地產開發等行為。

既然如此，本地人口中的“芳甸項目是在潤揚濕地公園建成后才開始開發的”這一說法，豈不是和省級濕地公園的相關管理條例相違背嗎？

況且，即使拋開對濕地公園的保護不談，開發獨棟別墅這一行為也會受到自2003年開始實行的“禁墅令”的限制。換言之，芳甸項目落地于此，無論是從土地政策還是林業管理來說，都是不符合相關政策規定的。

問題的關鍵，還是指向了芳甸項目的開發商——能在雙“紅線”約束下，將獨棟別墅蓋在省級濕地公園里，這家房企有何背景？

據了解，芳甸的開發建設單位為江蘇龍潤置業有限公司（以下簡稱“龍潤置業”）。企查查網站信息顯示，2008年年初，龍潤置業與揚州市人民政府簽訂購地合同，以近3.1億的總價拿下潤揚森林公園約22.94公頃（即22.94萬平方米）的土地，其土地性質一欄顯示為“其他普通商品住房用地”。

這塊地就是如今芳甸項目所在，而這家龍潤置業，是恒通建設集團的子公司。在揚州，恒通建設集團也算頗有名氣——這家成立于1999年的本地企業，主營業務是承接建筑工程、市政工程的建設等，近十多年更是立足揚州，將房地產的業務持續擴大。

企查查顯示，恒通建設集團僅在揚州本地，投資的房地產行業企業就有20家。到現在，恒通建設的房地產業務范圍已經不僅僅限于揚州本地，南京、徐州、淮安、無錫、鎮江等地都有其身影。

此外，據芳甸項目的銷售稱：恒通建設在開發房地產項目時，多以合作形式，但芳甸別墅項目是其獨立開發，別墅外立面均使用了進口石材，項目耗資巨大，并稱這是開發商實力的體現。

此外，該銷售也明確提到，芳甸項目拿地是在潤揚濕地公園建成之后。從銷售案場的沙盤圖也能看出，芳甸別墅項目與濕地公園有路相連接，濕地公園的水景資源甚至都成為了芳甸的湖景配套。

別墅用地是濕地公園主動提供

值得注意的是，這塊于2008年被拿下的潤揚森林公園地塊，看起來與濕地公園融為一體，那它是否屬于濕地公園范圍呢？此外，該地塊土地性質究竟是什么，又是如何被批準開發成獨棟別墅產品的呢？

據揚州潤揚森林公園網站顯示，別墅項目是該公園的招商項目之一，屬于二期工程的一部分。

在該網站規劃說明一欄里，低密度住宅與科普教育基地、野營基地等同為二期工程，主要內容是“取10%的用地（22公頃左右）在基地東北角建立生態人居居住區”。

芳甸項目的位置，就是在潤揚濕地公園的東北角，占地面積也是22公頃左右。這就表示，芳甸項目的用地，就來自于潤揚濕地公園，且是該公園的一部分。

此外，該網站的招商項目說明中還提到至關重要的一點：這幅地塊用地性質為一類居住用地，容積率不大于0.40，并稱“適宜建設別墅區”。

這份規劃文件雖沒有標明時間，但潤揚濕地公園是2004年11月才開工的，可針對獨棟別墅的禁墅令，早已在前一年就已開始施行——2003年2月，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，其中第四條規定（今后5年內）停止別墅類用地供應。

可潤揚濕地公園的這塊地，很明顯就是別墅用地——不僅性質是一類居住用地，容積率還限制在0.4以下，且規劃中還主動提出適宜建設別墅。

所以，在別墅用地禁止供應、獨棟別墅產品也被禁止審批開發的2008年，這幅“別墅用地”被賣給龍潤置業，就已經與禁墅令政策相違背。可從芳甸別墅項目如今的建設情況看來，揚州的相關規劃審批單位，似乎并沒有將“禁墅令”嚴格落實。

容積率僅0.378未曾整改？

在龍潤置業的招投標信息中，我們還發現了一些重要信息。一則標題為 “芳甸花園物業服務招標公告”顯示，芳甸別墅項目前兩期已于2014年8月底和2017年10月底交付，最新的三期預計2021年6月底交付。按這個時間節點計算，從拿地到三期交付，芳甸項目持續開發時間在13年以上。

同時，該招標公告中還透露，芳甸項目總用地面積為232560㎡，總建筑面積為130574.1㎡，容積率為0.378，建筑密度21.6%，綠地率46%。

前文的土地規劃中提及，該地塊規劃容積率要求在0.40以下，建筑密度和綠地率均要求在50%以上。

從建筑密度和綠地率而言，芳甸均未達標，但從實際情況而言，這塊地本身的出讓要求就存在不合理之處，要做到建筑密度（建筑基底面積總和/規劃用地面積）不低于50%，那容積率（地上建筑總面積/凈用地面積）就幾乎不可能小于0.4。

拋開這一漏洞不談，芳甸項目的容積率也存在較大問題。在芳甸一期房源交付之前的2012年，國土部在限制用地項目目錄和禁止用地項目名錄中明確規定，住宅的容積率不得低于1.0。

芳甸項目的拿地時間雖然在住宅容積率限制之前，但無論是2017年才交付的二期工程，還是2018年才取得建設工程規劃許可證的三期工程，在項目容積率明顯低于“紅線”時，也沒有在工程規劃中對后期工程進行相應調整，使容積率達到標準以上。

規劃部門稱芳甸項目沒有問題

前有濕地公園獻地開發房地產，后又不顧政策禁令開發獨棟別墅，持續開發十幾年、占地20多萬平方米的芳甸別墅項目不僅沒有被叫停，仍然還能正常施工交付。除了開發商實力雄厚之外，當地相關部門是否存在監管不足？

揚州潤揚濕地森林公園和邗江城建的官網和曾提到，“該公園是配合潤揚大橋建設而開發的項目，是揚州市委、市政府、邗江區委、區政府打造生態揚州、園林揚州、人居揚州的一項集生態保護、旅游觀光、休閑度假、青少年野營訓練為一體的綜合性人文項目。”

同時，也有資料顯示，芳甸別墅項目連同周邊的高爾夫球場、露營基地、水上樂園等，都是揚州“十二五”期間的重點項目。

由此可見，作為潤揚濕地公園的一部分，芳甸別墅項目自規劃之初就被給予重視。但越是重視，該項目的土地使用及規劃更應規范才是。就目前芳甸項目存在的問題而言，當地相關部門是否存在審批不嚴、監管缺位的情況呢？

對此，《商訊·公司金融》曾致電揚州市自然資源和規劃局邗江分局辦公室，并表明想了解芳甸項目的拿地及施工手續等基礎情況。但該辦公室主任在聽聞來意后表示：芳甸項目的信息不適合透露，而且他本人剛到這個崗位時間不長，以前的項目信息他不清楚。

隨后，當問及芳甸項目在禁墅令之后拿地，是否違規開發獨棟別墅時，該辦公室主任改口稱，據他了解，這個項目是很久之前的項目，是按照以前的土地管理法出讓的，不存在獨棟別墅的這些（禁止開發）政策。

因涉及問題較多，《商訊·公司金融》提出可否向該分局發送采訪函件的形式了解，該辦公室主任稱：“我勸你們最好不要發采訪函，我們也看不懂，好吧”。隨后便立即掛斷了電話。

揚州市自然資源和規劃局邗江分局在芳甸項目的問題上選擇了回避，《商訊·公司金融》又聯系上芳甸項目的負責人居先生，他只回復了一句“項目已經交付，有問題找當地政府溝通吧”，之后也立即掛斷了電話。

為了進一步了解芳甸項目的用地及規劃等情況，《商訊·公司金融》實地來到揚州市自然資源和規劃局邗江分局，在表明來意是了解芳甸項目的相關用地及規劃信息后，該分局辦公室余姓主任態度冷漠，只稱“芳甸違規開發的問題不存在，我不方便回答，相關資料我們不提供，你自己在網上找吧。”

當問及邗江分局對芳甸項目在禁墅令之后開發獨棟別墅產品持何種態度時，余姓主任稱：“我們單位對那個項目沒有意見，行政審批都是認可的，有問題你們找律師吧，我不知道。”這之后，面對《商訊·公司金融》的其它疑問，余姓主任明顯開始不耐煩，連音量都拔高了回復：“還有問題你去找我們領導請示，沒有領導同意我不再回答”。

隨后，在揚州市自然資源和規劃局邗江分局局長辦公室的工作人員的指引下，《商訊·公司金融》又來到該分局土地業務科室進行咨詢，該科室工作人員表示，因為該項目拿地時間較早，相關資料需要統籌，也需要了解該項目的人員予以配合。在我們內部了解清楚后，再給出一個較為系統的回復。

但截至發稿，《商訊·公司金融》未曾收到上述單位的回復說明。對于芳甸項目存在的疑似違規開發獨棟別墅、違規在省級濕地公園開發房地產的問題，《商訊·公司金融》將持續保持關注。