來源：商訊雜志社
撰文：李柏
前不久，《商訊·公司金融》報道了雅居樂地產在茅山旅游度假區開發的山湖城項目情況，并指出該項目存在銷售別墅產品、容積率不達標、疑似未批先建等現象。據了解，該項目從拿地到規劃開發，均處于國土資源部“禁墅令”實施之后。
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然而，山湖城項目此前不僅對外高調宣傳自身“別墅”屬性，還將低于1.0的違規容積率作為賣點頻頻輸出。但這些現象在當地相關部門看來，只不過是虛假宣傳而已，并不涉及任何手續違規。
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對于前文中常州市金壇區自然資源和規劃局的相關說法，《商訊·公司金融》再次發去了采訪函件，針對具體回復的問題再次提出質疑，但截至發稿并未獲得回應。
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容積率是開發商執行問題？
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針對上一篇報道中，常州市金壇區自然資源和規劃局針對部分內容提供了一些回復，但這些回復相對來說有些籠統，且并未有相關手續文件佐證。而且，其中有些內容與政府網站的公開資料并不一致。
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為了解開常州金壇雅居樂山湖城是否存在違規開發的謎團，在此，還需要將項目情況再詳細梳理一遍。
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據該項目銷售介紹，山湖城其實指的并不止一個小區，而是分為多個組團零星分布在茅山旅游度假區的東方鹽湖城區域內。產品有合院別墅、雙拼別墅，以及聯排別墅，目前多個組團的容積率綜合為0.89。
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最早拿地的組團，現名為山湖城花園·湖畔小院，該組團首批地塊于2013年取得，拿地與建設主體均為東方鹽湖城置業有限公司（以下簡稱：東方置業）。
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為什么資金充裕的雅居樂會換個“馬甲”拿地，這就要說到東方置業的來歷。這家東方置業，控股股東分別是雅居樂常州金壇公司（占股95%）和東方鹽湖城旅游發展有限公司（以下簡稱：東方旅發），而東方旅發，實為常州新北區人民政府全資控股。
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該項目銷售曾提到，因為山湖城是在茅山度假景區范圍內進行開發，該區域涉及到相關自然資源的保護，所以雅居樂在此拿地就需要有具備旅游開發資質的國資企業的協助。也就是說，以東方置業的名義拿下首批山湖城地塊，當地政府也算為雅居樂提供了一條綠色通道。
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2013年，東方置業拿下金沙灣鄉村俱樂部北側A、B地塊，并在此開發湖畔小院組團。這兩幅地塊屬性均為住宅-其他普通商品住房用地，規劃要求的容積率是大于1，小于2。
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此后，湖畔小院組團于2016年又擴充了C、D宅地地塊，規劃容積率大于1，小于等于1.05。
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相比于之前A、B地塊的容積率范圍，新地塊的容積率明顯限定在更小范圍內，加上建筑密度要求在35%以上，綠化率也有要求在30%以上，如此一來，建筑的層數、面積可增長發揮的空間更小。
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與此同時，湖畔小院組團內還新增了幾塊商業用地，容積率更是直接批到了1以下。???
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據金壇區自然資源和規劃局稱，湖畔小院批準的容積率為1.003，符合相關要求。
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雖說批準的容積率符合新規住宅項目容積率不得低于1的要求，卻也只是剛好超過“及格線”。而且，開發商是否按照批準容積率執行，就又是另一回事了。
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據網絡公開資料顯示，一份落有東方置業公章的建設項目環境影響報告表顯示，湖畔小院總用地面積206587㎡（與上述東方置業獲得的ABCD四個住宅地塊總面積一致），總建筑面積95134.08㎡，容積率僅為0.46。
此外，該報告表還顯示，湖畔小院共有4個小院724戶，且每戶層數只有2層，雖然報告表中，堅稱該項目是低層住宅而非別墅，但僅有0.46的容積率，根本達不到批準容積率，即使是低層住宅，也不符合住宅容積率規定。
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開發商存謊報容積率？
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不僅是湖畔小院這一個組團存在這種問題，據另一份網絡公開資料顯示，東方鹽湖城國際養生城一期C02地塊，即現在的臨湖雅居一期，其總用地面積110402㎡，總計容建筑面積43426.47㎡，容積率僅為0.395。
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然而，這塊地實際規劃的容積率為1-1.2。也就是說，臨湖雅居組團一期項目，也并沒有按照批準的容積率來開發建設。
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對于這兩個組團在環境影響報告表中體現的容積率數據，金壇區自然資源和規劃局稱，“僅是建設單位的虛假宣傳信息”，意指開發商謊報了容積率。
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可是，建設項目環境影響報告表是需要具備相關資質的評估機構出具，再向當地環保部門上報送審的，并不只是開發商的只言片語決定的。如果在這樣的手續文件中造假，豈不是更加說明開發商在開發建設過程中存在弄虛作假的現象？
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此外，上述兩份報告表中，已經將總用地面積、計容建筑面積等詳細數據都一一列出，如果說這些數據也是虛假宣傳的話，那實際數據又是怎樣的呢？
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在金壇區自然資源和規劃局給出的回復函中，只提到了規劃容積率，以此反駁山湖城沒有違反容積率要求。但實際上，只要拿出各個組團的實際建筑面積，結合用地面積就能看出容積率是否達標，是否違規就非常顯而易見了。
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合院別墅 不是別墅？
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另外，金壇區自然資源和規劃局在此前回復函中稱，山湖城實際建設均為2-4層，一棟2-16戶的住宅，并非別墅項目；并稱早已在2020年就對該項目在宣傳中使用“別墅”一詞的情況，以涉嫌虛假宣傳立案調查處理過。
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據企查查顯示，雅居樂常州金壇公司只有一條行政處罰記錄：2020年10月，常州市金壇區市場監督管理局因“作虛假或者引人誤解的商業宣傳行為極其從屬”對該公司罰款30萬元。
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但是，這份行政處罰決定書里，并不是就“別墅”一詞的宣傳處罰的，而是針對宣傳資料里提到了“容積率僅有0.5”和“贈送花園及露臺一事”。
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在市場監督管理局查明的事實里，也只提到“（宣傳容積率）與政府部門確定的容積率不符，且上述露臺屬于業主，花園屬于公共綠地”，并未就宣傳“別墅”一詞與實際情況印證。因此，這無法證明山湖城因虛假宣傳其是“別墅”被行政處罰過。
實際上，山湖城敢自稱別墅，正是因為該項目產品的確具備別墅特征。
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山湖城臨湖雅居組團內，部分雙拼別墅產品的外觀設計和獨棟別墅并無兩樣——地上2-3層，雖并肩而建，2棟樓中間卻又以墻隔開，形成獨門獨院的模式。
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而這與獨棟別墅唯一的區別，就在于2棟樓的中間位置，有一根細長的橫梁相連。有地產從業人員曾表示，有了這根橫梁的存在，開發商就可以打著“雙拼”的旗號銷售實際是獨棟別墅的產品。
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而與所謂“一棟2-16戶的住宅”的描述更不相符的，是山湖城湖畔小院組團的合院別墅產品。
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根據金壇雅居樂山湖城的項目介紹來看，合院別墅不僅沒有雙拼別墅中間那根橫梁相連，樓與樓之間也是被院墻隔開的。
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從合院產品的戶型圖和實景圖來看，每戶包含上下2層，前后都有院子，外圍有墻體相隔，真正做到了獨門獨戶。如此明顯的獨棟產品，和一棟樓2戶的解釋根本不符。
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況且，湖畔小院所在地塊的屬性為普通住宅用地，但合院別墅產品卻是獨棟別墅特征。在普通宅地上開發獨棟別墅，難道就能說明這些建筑是普通住宅嗎？
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此外，山湖城湖畔小院的房價備案中，出現了不少物業類型為“別墅毛坯”、“儲藏室”的房源，這些房源面積在157㎡左右，與上述戶型圖面積大致相同，備案單價甚至超過20000元/㎡。
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這一現象更叫人疑惑：既然金壇區自然資源和規劃局稱山湖城是普通住宅，那為什么湖畔小院的部分房源的物業類型會是別墅毛坯？而有些又是儲藏室？又為什么差不多面積的儲藏室，能在常州金壇賣出和別墅毛坯一樣2萬元/平米左右的單價？
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儲藏室物業類型的出現，不免令人聯想到又一問題：湖畔小院有部分土地為商業用地，規劃批準的容積率在1以下，這些登記為“儲藏室”的房源，會不會是在商業地塊上開發的房源呢？
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這個問題看起來很不起眼，實則至關重要，如果這批“儲藏室”房源是在商業地塊上開發的，那就又涉及到了批建不符的問題，按照相關規定，批建不符的建筑需要被拆除，并且所占用的土地要恢復土地原有屬性。
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對于這一問題，金壇區自然資源和規劃局還沒有給出答復。
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準現房成迷
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在山湖城的上一篇報道中，有提到臨湖雅居二期疑似存在未批先建、無證施工的問題。金壇區自然資源和規劃局在回復函中，詳細寫明了臨湖雅居二期取得各項手續的時間節點，證實的確在一個月內完成建設工程設計方案審查、拿到建設工程施工許可證以及銷售。
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但重點是，2017年12月才拿到施工許可證，為什么2018年1月時就有媒體稱臨湖雅居存在問題，并拍到首批房源在當時已有不少是準現房狀態。
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從拿到施工許可證到2018年1月，不過才不到2個月的時間，按照普通住宅項目的進度，2個月可能才完成地面平整和地基部分，可雅居樂山湖城，卻在這么短的時間內能建設好如此多準現房，這驚人的施工進度很難不令人懷疑，臨湖雅居是否早在手續未齊全的前提下已經開始施工？
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上一篇報道中，對于臨湖雅居準現房一事并非一筆帶過，而且這也是相當重要的一個信息，直接關系到臨湖雅居是否涉及未批先建、無證施工的問題。但就是這么重要的問題，金壇區自然資源和規劃局卻并未給出回復。
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對于常州雅居樂山湖城項目的種種疑慮，雖然《商訊·公司金融》有提出進一步了解及采訪的要求，但金壇區自然資源和規劃局辦公室工作人員表示，采訪需要經當地政府的宣傳部門來對接，否則不能出面回答。
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《商訊·公司金融》曾多次嘗試聯系常州市金壇區新聞辦，均未聯系上。截至發稿，金壇區相關部門仍未就采訪函問題作出相應答復。
