3月18日，招商蛇口于深圳召開2024年度業績說明會暨投資者交流會，招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經理朱文凱，招商蛇口財務總監、董事會秘書余志良，招商蛇口副總經理劉曄、呂斌等管理層出席。

在政策層面鼓勵構建房地產發展新模式的背景下，招商蛇口呈現出強勁的內生動力和轉型底氣。2024年，公司實現歸母凈利潤40.39億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。在鞏固財務安全的基礎上，招商蛇口持續優化“開發業務基本盤+資產運營壓艙石+物業服務增長極”的業務矩陣，作為集團旗下物業服務和輕資產運營服務平臺，2024年招商積余首次達成利潤增長超過收入增長的突破。

在業務層面，2024年招商蛇口在開發板塊延續“區域聚焦”投資策略，預計2025年在手可售貨值達3250億元。公司指出，近年來招商蛇口制定了城市優選體系，聚焦到核心市場的核心區域尋找結構性機會，“在核心板塊比拼的關鍵是產品力。招商蛇口打造了‘3+1’全新產品矩陣，形成了競爭優勢。”

“聚焦”策略保證公司業績穩健

繼續雕琢產品力 打造競爭新優勢

在房地產支持性政策迭出的2024年，招商蛇口交出了一份可圈可點的成績單。公司全年實現營業收入1789.48億元，同比增長2.25%；實現歸母凈利潤40.39億元，位居行業（已發布業績報告或快報的公司）第二位。

憑借以銷定投、以銷定產的策略布局，招商蛇口實現了現金流的持續穩定。2024年，公司經營活動現金流量凈額319.64億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.37%、凈負債率55.85%、現金短債比為1.59，均處于“三道紅線”綠檔。其間公司積極響應房地產融資新模式，全年落地經營性物業貸款92億元，新增公開市場融資154.60億元，票面利率均為同期同行業最低水平。2024年末，公司綜合資金成本低至2.99%，較年初降低48個BP。

招商蛇口將公司的財務管理策略歸結為打造“堡壘式”的資產負債表及“棉襖式”的現金流量表。公司指出，“受行業下行影響，目前行業的利潤空間和盈利指標存在一些壓力。不過，公司主動適應房地產發展新模式的變化，以更加安全的資產負債結構穿越行業周期，增加在手的現金儲備。”

一直以來，招商蛇口憑借多業態協同驅動發展。公司主要業務覆蓋開發業務，由集中商業、產業辦公、公寓酒店、會展、郵輪等構成的資產運營業務，以及物業服務業務。

開發業務是公司基本盤。2024年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元，站穩行業前五。公司在西安、長沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居同業第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進入當地銷售排名前五。

這得益于“區域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選”的投資策略，近年招商蛇口資源投放聚焦“強心”城市。2024年，公司累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。報告期內，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，在“強心30城”的投資占比達98%。公司披露：“其中，公司僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%，較2023年進一步提升，報告期內在上海獲取了7宗土地，廣州2宗，北京1宗。”

目前，開發業務板塊仍是招商蛇口營收的主要來源。盡管近幾年房地產開發行業的市場銷售額由18萬億元回落到9萬億元，但其依然是巨大的市場，公司要抓好開發流程制度，精挑細選搞開發、精雕細琢提品質、精誠合作促去化、精耕細作抓經營、精打細算控成本。為此，近年來招商蛇口制定了城市優選體系，重點布局城市從原有的70城收攏至30城，發展到現在，進一步聚焦到核心市場的核心區域，尋找結構性機會。

基于此，招商蛇口的收攏聚焦投資策略也屢屢成為投資者的關注點，譬如聚焦一線城市是否將面臨地價上升、發展資源有限等。對此，招商蛇口指出，“其實，在核心板塊比拼的關鍵是產品。招商蛇口在上海、深圳、西安、長沙和成都等城市做差異化產品和高端產品表現不錯，同時關注城市更新和舊城改造的機會。隨著消費者的品質生活日益升級，我們把產品力升級作為最核心的戰略，構建了‘四三二一’戰略，打造出“3+1”全新產品矩陣，內部嚴格評審，注重產品交付，形成了一定的競爭優勢。”

招商蛇口向來注重精雕細琢產品力。近年來，公司通過“首席設計師及產品經理”管理體系，“方案+落地”雙團隊管理模式，成功研發打造了由“璽”、“天青”、“啟序”、“攬閱”構成的“3+1”全新產品系。2024年，招商蛇口20余個全國首開新作去化率領先同類競品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽等10個項目入選2024年全國十大高端/輕奢/品質作品榜單，以設計驅動的產品溢價能力邁向行業前列。

作為開發板塊的衍生業務，招商蛇口代建業務同樣增長迅猛。2024年，招商蛇口正式設立專業公司招商建管，統籌管理并開展代建業務。公司全年新增77個代建項目，新增代建管理面積約898萬平方米。截至目前，公司累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2000萬平方米。

資產運營板塊“輕重并舉”

招商積余利潤增長超過營收增長

作為持續強化“開發+運營+服務”全鏈條能力的典型房企，招商蛇口在資產運營、物業服務板塊繼續領跑行業。

資產運營方面，公司強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。2024年，招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）實現36.67億元，同比上漲11%。譬如，產業園業態方面，公司布局國內核心一、二線17個城市，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等。報告期末，公司管理范圍內的產業園在營主要項目31個，總經營建筑面積約261萬平方米；集中商業方面，公司管理范圍內的集中商業在營項目47個，總經營建筑面積約277萬平方米；公寓方面，公司管理范圍內的公寓布局19個城市，已開業項目經營建筑面積約144萬平方米，房源總數3.42 萬間。

2024年，招商蛇口還以位于深圳的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目為底層資產，搭建蛇口租賃住房REIT平臺并完成上市發行，募集資金13.64億元。至此，招商蛇口完成“產業園區、長租公寓、商業辦公”三大資產運營板塊的REITs布局。

目前，招商蛇口在資產運營板塊采用輕重并舉措施。重資產方面，做精存量，打造標桿產品；輕資產方面，聚焦商業、產業、公寓、會展4個賽道，創新業務模式，擴大管理規模。

與以往單一的規模擴張需求形成對比，公司物業服務板塊開始更聚焦有質量的增長。2024年，招商積余首次實現了利潤增長超過營收規模增長，整體管理效率和服務品質得到了持續提升，“后續我們還要繼續推動服務做優做強，同時聚焦增值業務的發展，培養新賽道，推進營收規模的穩定增長。”據公司介紹，“招商積余目前在管面積3.65億平方米，本身具備巨大流量，公司將充分利用這個優勢，通過數字化技術做好客戶的獲取，實現集團內部業務的有機協同，促進物業服務乃至公司各類資產的業務發展。”

作為招商蛇口旗下物業服務和輕資產運營服務平臺，招商積余正全面落實精益運營。2024年，招商積余實現營業收入171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.4億元，較上年增長14.24%。報告期末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

依托集團全產業鏈資源優勢，公司正持續鞏固非住領域頭部服務商地位。報告期內，招商積余全年第三方拓展年度合同額達36.93億元，其中第三方外拓市場非住宅業態新簽年合同額達34億元，占第三方拓展的92%，戰略細分賽道優勢持續擴大，

目前招商積余正持續深化增值業務戰略升級。2024年，平臺增值業務實現營收5.36億元，以到家匯等平臺為代表，通過持續深化數字化升級，帶動平臺交易額突破11億元；專業增值營收達25.51億元，以招小充為代表的智慧能源業務加速布局，充電樁累計部署近3萬臺，服務用戶規模持續擴大；與此同時，公司深耕精裝修等高附加值業務賽道，并加速自有租售平臺（余房網）迭代升級，貢獻穩定業績增長。

在業績說明會現場，有投資者關注招商積余發展計劃及行業競爭優勢。公司介紹指出，招商積余在集團業務協同及業務拓展方面具備較好的增長空間。“最近幾年，我們參與代建代運營項目，集合招商蛇口的綜合資產運營優勢，能夠找到更多的物業管理的協同機會；另外，我們的金融板塊、交通物流板塊等本身有大量的業務拓展空間，目前得到了集團的大力支持。”與同業相比，招商積余不僅具備央企背景，最大的區別還在于70%業務規模來自于市場化以及非住物業，這一規模指標在市場中相對領先。”

力推股份回購、現金分紅舉措 提升股東回報水平

2025年在手可售貨值3250億元

在政策鼓勵上市公司股份回購、現金分紅的背景下，為了提升股東回報水平，招商蛇口近年積極開展股份回購、現金分紅等措施。基于對公司未來發展前景的信心以及對公司價值的認可，2024年10月，招商蛇口發布了3.5億元至7.02億元的股份回購計劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊資本。目前股份回購計劃還在實施中。

近年公司持續進行現金分紅。2024年，招商蛇口現金分紅額度約17.5億元，算上已實施的回購金額，年度分紅率達45%。2015年至今，算上本年預計的分紅，公司累計現金分紅（含回購）達431.41億元。上市以來，公司每年的現金分紅比例均超過40%，公司指出，“2024年末，招商蛇口制定了市值管理制度，未來也將按照制度要求，持續提升經營效率和盈利能力，并結合自身情況積極開展相關市值管理工作，促進公司投資價值，反映公司質量。”

招商蛇口介紹，2025年房地產市場將處于筑底階段，市場的表現很大程度上取決于各類政策的執行力度以及宏觀經濟的改善程度。公司的經營策略隨著行業進入新發展階段，在構建房地產發展新模式的大背景下，轉型已然成為房企生存和進階的必由之路。2025年，公司整體投資原則是保持戰略定力，在保障現金流安全的前提下，以投資牽引公司轉型發展。

接下來，開發業務方面，招商蛇口將堅持聚焦核心城市核心板塊，提升投資精準度；資產運營方面將聚焦主力業態，核心區域2025年公司計劃新入市的項目約120萬平米，9個公寓，8個商業中心和3個產業園，布局在上海、深圳、南京、杭州、重慶等高科技城市；在物業服務方面，招商積余作為公司輕型化轉型的核心平臺，聚焦盈利提升現金流管控。

作為房企未來銷售業績的“彈藥”儲備，截至2024年，招商蛇口未售的全口徑總土地儲備約2700萬平米，其中“核心10城”的資源占13%，“強心30城”占86%，粵港澳大灣區的資源占比為26%。公司指出，“按照公司現在的現有項目來看，預計2025年我們在手的可售貨值約3250億元，其中79%為住宅業態。從城市的分布看，‘核心10城’占77%，‘強心30城’占比93%，下半年可能還會有一些年內拿地的新增投資出現。”

在“好房子”成為行業重要議題的當下，招商蛇口還將持續打造產品力。2025年，招商“好房子”將重點實施三大產品升級，一是重點攻堅，建立專項小組，針對核心客戶高頻重點需求進行技術突破；二是品質的標配提升，聯合戰略合作伙伴完善綠色健康智能安防系統；三是體驗閉環，將目前產品展示與智慧社區平臺打通，進行從交付到服務的全周期體驗管理。

免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。

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