這個財報季，談第二增長曲線的房企多了，開發(fā)主業(yè)反而被絕大部分企業(yè)選擇性淡化。這背后是絕大部分企業(yè)開發(fā)主業(yè)還在失速有關(guān)。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年，TOP100房企銷售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷售平均同比下滑超20%。行業(yè)整體失速中，有些企業(yè)卻能在逆勢中實現(xiàn)增長，中國海外發(fā)展就是其中之一。
據(jù)其財報顯示，2024年，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的背景下，中國海外發(fā)展實現(xiàn)收入1851.5億元，稅前溢利264.1億元，核心股東應(yīng)占溢利157.2億元，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平；年銷售額達(dá)3106.91億元，權(quán)益銷售金額行業(yè)第一，銷售額同比上漲0.3%，成為TOP10房企中唯一實現(xiàn)年度銷售正增長的公司。
拆分其銷售業(yè)績來看，2024年中海奪下北上深三個一線城市銷冠，四個一線城市總銷售額達(dá)1640億元，占公司整體銷售的61%；平均銷售單價為27048.36元/平方米，同比增長16.62%，為其未來數(shù)年利潤奠定堅實基礎(chǔ)。
能在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)定發(fā)展，中國海外發(fā)展行政總裁張智超在業(yè)績會上表示，這依賴于正確的戰(zhàn)略引領(lǐng)和堅定的執(zhí)行，十四五期間，行業(yè)面臨深度調(diào)整，中海緊緊地圍繞今天、明天、后天的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，堅定地執(zhí)行和目標(biāo)資源投入，并在過程中動態(tài)適時調(diào)整。
據(jù)張智超介紹，十四五期間，中海一直有一個判斷，這五年決定了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來20年競爭的基本格局，中海成功穿越了當(dāng)前這一輪行業(yè)下行轉(zhuǎn)折期的沖擊與挑戰(zhàn)，并保持在行業(yè)的前列，保持攻守兼?zhèn)滟Y源與發(fā)展態(tài)勢；下一個五年，我們依舊將堅守不動產(chǎn)開發(fā)運營主航道，住宅開發(fā)是公司優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，下一個五年將繼續(xù)做大和做強(qiáng)，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，保持全國市場占有率領(lǐng)先，在主流城市核心城市保持領(lǐng)先；同時，要做強(qiáng)做優(yōu)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，顯著提升收入與利潤貢獻(xiàn)。
重倉一線城市，優(yōu)質(zhì)土儲保證銷售基本盤
能在2024年銷售業(yè)績逆勢增長，顏建國稱，與公司強(qiáng)聚焦一線城市的投資策略。
近幾年，在新房銷售市場，一二線城市銷售相對穩(wěn)定、大部分三四線城市銷售仍待復(fù)蘇。在土地市場，受債務(wù)拖累，近兩年絕大部分房企極少公開拿地。利用兩個市場的調(diào)整期，堅持“三個主流”發(fā)展策略的中海地產(chǎn)通過招拍掛、收并購多渠道，加注一線及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)土地獲取優(yōu)勢。2023年-2024年，連續(xù)兩年新增投資行業(yè)第一。
2024年，中海在12個城市新增土地儲備22宗，總購地金額則提升至806億元，新增權(quán)益投資額696億元。其中，四個一線城市權(quán)益投資額占73.5%。僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺、深圳南山的兩宗“百億地塊”，單地塊質(zhì)量更高，織厚安全墊。
2025年，中海延續(xù)積極重倉一二線城市投資態(tài)勢，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門、杭州等地塊，累計投資額逾300億元。土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)于“主流城市市場份額提升”目標(biāo)，通過聚焦核心城市，中海權(quán)益銷售額躍居行業(yè)第一，市占率穩(wěn)步提升，鞏固了頭部企業(yè)地位?。同時，這些新增土儲，將成為中海未來幾年的基本盤，在行業(yè)分化期擴(kuò)大其競爭優(yōu)勢，從土地層面保證未來銷售的穩(wěn)定性。
張智超稱，2025年中海的投資將保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，投資策略還是強(qiáng)聚焦一線和部分強(qiáng)二線城市，同時積極關(guān)注機(jī)會型城市。
“玖序系”成熱銷代名詞，打造“好房子”搶占市場先機(jī)
能實現(xiàn)增長，除擁有優(yōu)質(zhì)土儲外，也要有較強(qiáng)的產(chǎn)品力，滿足消費者需求。目前，新房市場以改善及以上需求為主，中海地產(chǎn)匹配這類購房人的“玖序系”產(chǎn)品在北上深等城市持續(xù)熱銷。
在上海，3月28日中海·順昌玖里入市套均總價約4000萬元。項目首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀(jì)錄，榮登“中國盤王”；全年銷售超387億元。
6月底，上海、深圳、北京的三個玖序系項目同步入市。其中，上海中海·領(lǐng)邸玖序全年五開五罄，熱銷282億元；深圳中海·深灣玖序，打破深圳新建商品住宅銷售定價上限，首開收金超100億元，全年熱銷156.2億元；北京中海·京華玖序，備案均價約17.5萬元/平方米，開盤熱銷62億元，開盤48小時就位居北京2024年上半年新房網(wǎng)簽銷售冠軍，全年熱銷75.6億元。
顏建國表示，“好產(chǎn)品”是“工科中海”口碑的來源，是公司的競爭優(yōu)勢之一，中海一直注重通過“好產(chǎn)品、好服務(wù)”來實現(xiàn)“好效益”。
2024年在各家房企“卷”改善類產(chǎn)品之際， “好房子”體系應(yīng)運而生、從各地實行規(guī)定來看，封閉式陽臺按1/2計算容積率、風(fēng)雨連廊不納入容積率計算、大戶型要求層高不小于3.15米等。這類產(chǎn)品的出現(xiàn)將是對此前產(chǎn)品的顛覆，可以說誰能率先打造出“好房子”，就會在2025年的新房市場搶占先機(jī)。
在顏建國看來，“好房子”建設(shè)，不僅僅是住房品質(zhì)的顯著提升，更是房地產(chǎn)行業(yè)的一次重大變革，對房企的空間與服務(wù)理解能力、客戶需求洞察力、上下游部件產(chǎn)品的系統(tǒng)集成能力、數(shù)字技術(shù)與人工智能鏈接能力等提出了前所未有的要求。
據(jù)了解，“好房子”理念誕生伊始，中海在住建部指導(dǎo)下，對三萬多客戶展開調(diào)研，并梳理了廣大客戶對“好房子”的134 項需求，從而集成了16大科技系統(tǒng)，率先在中國建筑科技展上推出“中海好房子”樣板。
顏建國介紹，今年中國海外發(fā)展將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價放開的形勢下，將有機(jī)會通過打造“中海好房子”，實現(xiàn)更大的價值創(chuàng)造。
繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅開發(fā)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)提升收入與利潤
良好的銷售態(tài)勢，確證現(xiàn)階段中海手中握有充足的現(xiàn)金流，足以覆蓋短債、保證短期發(fā)展。
中國海外發(fā)展副總裁郭光輝介紹，近幾年來隨著市場下行、行業(yè)深度調(diào)整，中國海外發(fā)展一直把有息負(fù)債管控作為重中之重。連續(xù)兩年來有息負(fù)債都進(jìn)行了壓降。2024 年有息負(fù)債包括提前還款和到期歸還、凈歸還 175.5 億元，同比下降 6.2%。
在壓降有息負(fù)債的同時，中海仍然有充裕的資金來實現(xiàn)發(fā)展，同時在2024 年在有息負(fù)債結(jié)構(gòu)上公司進(jìn)一步優(yōu)化，降低了整體融資成本，平均融資成本為3.1%。2024年，中國海外發(fā)展穩(wěn)健的運營態(tài)勢，獲標(biāo)普全球上調(diào)信用評級至A-/穩(wěn)定，成為中國房企中唯一擁有雙A國際信用評級的企業(yè)。
十四五收官之年保持穩(wěn)定發(fā)展，張智超稱，下一個五年中國海外發(fā)展將在保持戰(zhàn)略定力同時，賦予今天、明天、后天三大產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大、做優(yōu)、做強(qiáng)的目標(biāo)任務(wù)，繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅開發(fā)，并持續(xù)提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入與利潤，推動公司持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。
財報顯示，中海目前經(jīng)營性業(yè)務(wù)包括持有型的辦公樓、購物中心、長租公寓、酒店及康養(yǎng)業(yè)務(wù)，2024年經(jīng)營性業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)已經(jīng)超過10%。
“經(jīng)營性業(yè)務(wù)將強(qiáng)聚焦于核心城市，特別是幾個重點一線城市。” 張智超稱，近幾年聚焦投資于核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)，已持有一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)，陸續(xù)投入運營后，將進(jìn)一步強(qiáng)化公司的資產(chǎn)經(jīng)營能力與資本運營能力；前幾年，中海還涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將在這方面持續(xù)加大投入。
除此之外，在下個五年，中海還將做實做優(yōu)包括供應(yīng)鏈、代建、規(guī)劃設(shè)計、數(shù)字科技在內(nèi)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，賦能主業(yè)同時構(gòu)建第三增長曲線。
顏建國稱，下一個五年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將逐步建立健全，我們對中國經(jīng)濟(jì)、對房地產(chǎn)行業(yè)都充滿信心。我們將堅守長期主義，堅定成為卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運營集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為廣大客戶的美好居住與幸福生活持續(xù)貢獻(xiàn)更大的力量。
