日前，山高控股(00412.HK)與大家保險旗下另類資產(chǎn)投資管理平臺大家投資控股有限責(zé)任公司（下稱“大家投控”）簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在數(shù)據(jù)中心、清潔能源、金融產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)等領(lǐng)域展開全面合作。

作為雙方戰(zhàn)略合作的首個落地項目，各相關(guān)方同步簽署了太倉數(shù)據(jù)中心項目的合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，大家投控與山高控股參股的美股上市公司世紀(jì)互聯(lián)（VNET）將共同設(shè)立Pre-REITs基金，投資于世紀(jì)互聯(lián)太倉數(shù)據(jù)中心項目。

據(jù)介紹，這是我國第一支數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的Pre-REITs基金，也是國內(nèi)首家險資購買IDC資產(chǎn)，可以說是行業(yè)里程碑式進展，或?qū)⒅?shù)據(jù)中心走向更廣泛的REITs公募或者私募市場。

山高控股推動旗下數(shù)據(jù)中心資本化進程

按照業(yè)內(nèi)共識，基于國內(nèi)公募REITs市場衍生出的Pre-REITs邏輯與Pre-IPO類似，只不過標(biāo)的是資產(chǎn)。投資人先發(fā)一個基金持有標(biāo)的資產(chǎn)，通過前期建設(shè)、投資運營后，以公募REITs為主要退出手段獲取價差增值。除此之外，被存量REITs收購或直接賣給產(chǎn)業(yè)方退出等，也被視為可行的退出路徑。

在這一過程中，標(biāo)的資產(chǎn)是否具備公募REITs產(chǎn)品潛力是首要前提，變相要求資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流要相對穩(wěn)定、預(yù)期性較強。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，IDC資產(chǎn)作為“數(shù)字世界的商業(yè)地產(chǎn)”，主要依賴于機柜租金收入，現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定、可預(yù)期，是公募REITs試點潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

據(jù)NAREITS數(shù)據(jù)，截止至2019年，全球REITs化的IDC廠商占所有IDC市場份額已經(jīng)超過30%，全球范圍內(nèi)IDC REITs在所有REITs中按照市值計算的占比超過3%。美國REITs市場中，按照市值排序，IDC的排名位居前列。

自2020年國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，針對數(shù)據(jù)中心REITs化的關(guān)注探討也逐漸升溫。

據(jù)介紹，山高控股此次戰(zhàn)略合作框架內(nèi)落地的項目是世紀(jì)互聯(lián)位于江蘇省蘇州太倉市的旗艦級數(shù)據(jù)中心項目。

目前，該項目是長三角地區(qū)最大的第三方數(shù)據(jù)中心基地之一，在運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯(lián)網(wǎng)、政府、企業(yè)客戶提供算力基礎(chǔ)設(shè)施底座，已成為多家新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在長三角地區(qū)的核心數(shù)據(jù)節(jié)點。

基于良好的資產(chǎn)價值和運營能力，該項目也是國內(nèi)首家險資購買IDC資產(chǎn)。該次合作由大家投控與世紀(jì)互聯(lián)共同出資設(shè)立基金，未來IT容量將擴展至300兆瓦以上，進一步為江蘇省和蘇州市數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展貢獻新力量。

此次山高控股引領(lǐng)旗下數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)落地國內(nèi)首支Pre-REITs基金，不僅是山高控股踐行金融助力新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，成功探索數(shù)據(jù)中心全流程投資、運營、退出、再投資的資本循環(huán)，也將在行業(yè)實現(xiàn)REITs化運營層面，帶來積極影響。

國資賦能新質(zhì)生產(chǎn)力

此次世紀(jì)互聯(lián)走在行業(yè)前列，領(lǐng)先嘗試新模式背后，離不開控股股東的賦能。

一年前，世紀(jì)互聯(lián)獲得山高控股2.99億美元戰(zhàn)略投資，迎來國企背景的單一最大股東入主。借助這筆近3億美元的投資，世紀(jì)互聯(lián)6億美元可轉(zhuǎn)債兌付難題很快順利化解，流動性水平明顯改善，不僅增強了公司的資本實力，也提升了風(fēng)險管理能力。

國企基因也為世紀(jì)互聯(lián)拓展融資能力帶來積極影響。最新數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)互聯(lián)前三季度業(yè)績增長強勁，公司資本開支合計33.5億元，與2023年全年幾乎持平。

資金紓困助力世紀(jì)互聯(lián)步入發(fā)展正軌后，山高控股還通過自身優(yōu)勢，推動旗下產(chǎn)業(yè)與世紀(jì)互聯(lián)形成協(xié)同，打開新發(fā)展空間。

作為山東高速集團旗下重要的海外投融資和新興產(chǎn)業(yè)控股平臺，山高控股擁有豐富的產(chǎn)融結(jié)合經(jīng)驗以及境內(nèi)外聯(lián)動優(yōu)勢。目前，山高控股旗下板塊還包括山高新能源（01250.HK），也是山高環(huán)能（000803.SZ）單一大股東。

近一年，山高控股積極推動旗下綠色能源產(chǎn)業(yè)山高新能源與世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)動，加快世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的綠色低碳轉(zhuǎn)型步伐。

今年3月，烏蘭察布市人民政府與世紀(jì)互聯(lián)和山高控股三方合作的綠色算力項目正式落地，計劃共同投資210億元人民幣，打造直流驅(qū)動的綠色電力與智能算力深度融合的重大示范項目。

目前，該項目已正式簽約三大訂單，后續(xù)將著重承接AI時代源自互聯(lián)網(wǎng)、自動駕駛、金融服務(wù)等不同行業(yè)的大模型訓(xùn)練需求，成長空間有望持續(xù)打開。

前段時間，雙方源網(wǎng)荷儲一體化布局又迎來進展，世紀(jì)互聯(lián)烏蘭察布基地源網(wǎng)荷儲一體化項目獲批，項目擁有20萬千瓦風(fēng)力發(fā)電+10萬千瓦光伏發(fā)電，并配套4.5萬千瓦儲能，能為基地提供長期穩(wěn)定的綠色能源供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士分析表示，左手紓困，右手協(xié)同，山高控股入主世紀(jì)互聯(lián)后，正嚴(yán)格遵循了這一國資運作邏輯。目前，世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)綠色轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略進一步協(xié)同股東資源，開拓創(chuàng)新，此次資本化運作也將為其良性發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)經(jīng)典案例。

數(shù)據(jù)中心REITs化運營迎曙光

實際上，數(shù)據(jù)中心REITs化難點早已受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

2020年國內(nèi)REITs試行，就對數(shù)據(jù)中心這一重資產(chǎn)行業(yè)有著極大的吸引力。業(yè)內(nèi)人士指出，REITs模式不僅能降低數(shù)據(jù)中心相關(guān)項目融資成本，提高資本的流通性，對數(shù)據(jù)中心未來運營也將帶來較好的間接收益。

早在2021年，業(yè)界就已關(guān)注到數(shù)據(jù)中心重資產(chǎn)、神秘性的特點影響著其資本化進程。“重資產(chǎn)讓專業(yè)投資機構(gòu)望而卻步，神秘感可能會讓我們這些普通老百姓、普通投資人敬而遠之。”京東云副總裁周健表示。

此次山高控股助力下，世紀(jì)互聯(lián)邁出關(guān)鍵第一步，引發(fā)不少關(guān)注。作為國內(nèi)IDC領(lǐng)域最具代表性企業(yè)之一，世紀(jì)互聯(lián)在全國30多個城市運營超過50座數(shù)據(jù)中心，基地型容量超330MW，城市型機柜數(shù)量超過52,000個機柜，端口容量達4T以上，高速云專線超1T，已經(jīng)成為支撐客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。

業(yè)內(nèi)人士表示，作為國內(nèi)老牌數(shù)據(jù)中心世紀(jì)互聯(lián)旗下并不缺乏優(yōu)質(zhì)項目，只是要把可信運營做好，亦即打破行業(yè)“神秘感”，此次Pre-REITs正給予了世紀(jì)互聯(lián)重要機會，也將在業(yè)內(nèi)形成良好示范，進而幫助更多數(shù)據(jù)中心的實體企業(yè)，推向更廣泛的REITs公募或者私募市場。

山高控股與世紀(jì)互聯(lián)此次落地項目有望在未來成為行業(yè)重要模式。業(yè)內(nèi)人士指出，Pre-REITs作為權(quán)益性融資，可以有效降低項目公司的債務(wù)水平，擴大投資規(guī)模，提高投資效率，同時推動AIDC行業(yè)可持續(xù)、高速發(fā)展。